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為深入推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快化解我市商業(yè)辦公用房庫存，實現(xiàn)職住平衡、產(chǎn)城融合，拓寬房源轉(zhuǎn)換渠道，有效增加租賃住房來源，近日廈門市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)《廈門市商業(yè)辦公項目變更為租賃住房項目管理暫行辦法》（下文簡稱《辦法》）。
針對《辦法》中的主要內(nèi)容，廈門土地房產(chǎn)研究中心專門進行了相關(guān)解讀，為讀者解惑。
一、適用范圍
本次出臺的《辦法》，適用于廈門市以出讓方式取得的國有建設(shè)用地中含有商業(yè)、辦公用途的項目，其商業(yè)、辦公部分變更為租賃住房項目的審批管理。
Tips：
● 商業(yè)項目不包括住宅項目配建的商業(yè);
● 辦公項目應(yīng)在2017年12月30日《廈門市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房產(chǎn)局等五部門關(guān)于進一步加強辦公類建設(shè)項目管理若干意見的通知》（廈府辦〔2017〕234號）之前取得工程規(guī)劃許可。
● 若同一塊地中除商業(yè)、辦公用途外，還包含了其他用途項目，則其他用途項目不能適用本《辦法》變更為租賃住房。如：甲擁有一塊包含了辦公、酒店用途的地塊，如果甲要申請變更為租賃住房項目，那么只能變更地塊中的辦公項目部分，酒店項目部分不能進行變更。
二、申請條件
申請商辦項目變更為租賃住房項目，應(yīng)符合下列條件：
1.申請人與土地使用權(quán)人一致。
2.已取得預(yù)售許可證的項目，申請人應(yīng)當(dāng)先暫?；蛉∠A(yù)售。
3.已征求利害關(guān)系人意見。
4.按宗地、子地塊或幢、層相對獨立空間申請。
5.土地設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)取得抵押權(quán)人同意用途變更的書面意見。
6.申請人承諾不改變已建成或在建項目主體建筑結(jié)構(gòu)，項目變更后滿足建筑結(jié)構(gòu)和消防安全要求。
7.申請時點剩余土地使用年期不少于8年。
同時，有下列情形之一的項目不予變更用途：
1.應(yīng)依法征收或收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的。
2.申請人處于人民法院認(rèn)定“失信被執(zhí)行人”期間內(nèi)的。
3.已納入政府收儲計劃范圍的用地。
4.原用地按總部辦公政策供地的。
5.存在其他依法不予變更的情形。
三、辦理程序
項目用途變更按下列程序辦理：
Tips：
● 項目申請時暫停預(yù)售的，土地用途變更批準(zhǔn)后，申請人應(yīng)到住房管理部門申請辦理商品房預(yù)售許可變更。
● 變更部分建筑分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)用途變更為城鎮(zhèn)住宅用地（租賃住房），土地出讓年期、起始時間均與原土地出讓合同約定一致。
● 申請時土地使用權(quán)人尚未按原土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等的約定完成稅收等承諾的，可按《辦法》規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)在重新簽訂的土地出讓合同之補充合同或監(jiān)管協(xié)議中約定，土地使用權(quán)人須繼續(xù)履行相關(guān)責(zé)任義務(wù)。
● 在本辦法施行前已存在擅自改變使用功能、建筑結(jié)構(gòu)的，可按本辦法規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，但在正式批準(zhǔn)變更前，項目屬地區(qū)政府應(yīng)已對擅自改變使用功能、建筑結(jié)構(gòu)行為進行相應(yīng)處置。
四、變更后的規(guī)劃建設(shè)要求
五、地價結(jié)繳
1.對于招拍掛出讓項目，對評估出的新用途土地價格采取與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對評估出的舊用途土地價格采取與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應(yīng)補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結(jié)算土地價款。
2.對于協(xié)議出讓項目，對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的最高成交價格進行對比，取其高的價格;對舊用途土地價格取舊用途土地使用權(quán)價格，以二者的差價擬定應(yīng)補交的土地價款。前者價格低于或等于后者價格，互不結(jié)算土地價款。
3.市場評估價、成交價、土地使用權(quán)價格均需結(jié)合土地剩余年限修正。
舉例：
假設(shè)1宗2015年通過招拍掛出讓的集美區(qū)辦公用地進行土地用途變更，變更為租賃住房用地。地塊建筑面積為30000平方米，成交樓面價結(jié)合土地剩余年限修正后為2900元/平方米。該宗地若作為商業(yè)辦公用地當(dāng)前剩余年限的評估價為3000元/平方米，若作為租賃住房用地當(dāng)前剩余年限的評估價為2875元/平方米，近一年該區(qū)域出讓1宗租賃住房用地，成交樓面價結(jié)合該變更項目剩余年限修正后為2500元/平方米。
取新用途（租賃住房）最高價格2875元/平方米和舊用途（辦公）最低價格2900元/平方米計算差價，由于2875元/平方米《2900元/平方米，因此無需補交土地價款。
Tips：● 原土地出讓合同對土地用途變更及地價結(jié)繳有明確約定的，按約定執(zhí)行。
六、金融支持
本次《辦法》提到，鼓勵金融機構(gòu)按照依法依規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。由此，將進一步促進我市住房租賃市場的發(fā)展。
七、全鏈條監(jiān)管
《辦法》規(guī)定，屬地區(qū)政府及相關(guān)職能部門，應(yīng)依職責(zé)加強對變更用途項目的全鏈條監(jiān)管，嚴(yán)格按土地出讓合同（含補充合同）、監(jiān)管協(xié)議等實施監(jiān)管，對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)違約行為依法進行處置，并按規(guī)定納入社會信用體系監(jiān)管。
此外，還有以下幾點需要特別強調(diào)：
1.變更為租賃住房的建筑面積，須辦理整體產(chǎn)權(quán)、整體持有、整體抵押，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、不得抵押;
2.土地使用權(quán)人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變用途或建筑功能的，不得擅自改變原建筑結(jié)構(gòu)、高度、增加用地面積、建筑面積、拆除重建;
3.租賃住房項目、房源、合同均應(yīng)在市住房局所屬的廈門市住房租賃交易服務(wù)系統(tǒng)備案，出租給個人的租賃合同約定租期不超過六年且不超過土地出讓年期，一次收取租金和押金不得超過一年，租賃合同不得含有自動續(xù)租條款。
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如果《官方解讀！廈門商業(yè)辦公項目變更為租賃住房項目》找不到你想要的內(nèi)容，可以嘗試：
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